【大家講看嘜】2017.04.28 捐地換容積 北市將取消 地主不滿 容積代金全面上路?

捐地換容積 北市將取消 地主不滿 容積代金全面上路?
北市未徵收公保地 上千公頃2兆元 至少需15年解決
制度改革!容積代金全面上路? 柯:10天內提規劃

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【收購持分土地】~北市100%容積代金 私地主批比掮客更可惡

台北市公共設施保留地開放容積轉移三年落日條款將到期，今年 6 月 30 號之後，將全部改為容積代金。市府今天召開居住正義論壇，討論容積代金制度。許多反對的私地主在場外抗議，私地主痛批，市府改行容積代金，比掮客更可惡，柯文哲回應，會蒐集各方意見，十天內將相關細則訂定出來。(林麗玉報導)

台北市已開闢、未徵收；或是未開闢、未徵收的道路公共設施用地，各高達一兆以上的價金，因為政府沒有錢無力徵收，北市府在 103 年郝龍斌前市長任內，訂出了公共設施保留地開放容積轉移的三年落日條款，眼看三年時間今年 6 月 29 號到期，今年 6 月 30 號之後，將全部改為容積代金制度。北市府居住正義論壇，邀集各方專家學者討論容積代金制度的可行性，不過許多私地主到場外抗議，公共設施保留地全國地主自救會秘書長李奇昱痛批，「市府將容積移轉的大門關上，大家覺得公平嗎？」政府代金賣建商容積公告現值 1.5 倍，卻只願意用公告現值 9% 向地主徵收，市府不是比掮客各可惡嗎？」

對於市府 6 月 30 號起，將全面實施容積代金制度，還有許多爭議，柯文哲回應，這個問題，他已經被民進黨議員罵了一頓，北市府會利用論壇的討論，希望在十天內將相關母法、子法、實行細節訂定出來。柯文哲說，這個土地徵收問題累積了五十年，怎麼做都不對，已開闢未徵收、未開闢未徵收公有設施保留地加起來高達兩兆元，北市府完全不吃不喝，稅收完全處理，也要 15 年才能解決，當市長，要不採取鴕鳥戰術能拖就拖，不然就要解決問題。

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【收購持分土地】~~什麼是市地重劃？

市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內土地，以交換分合的手段，將地界不整或畸零狹小或未面臨道路的土地，重新劃定界址及地形，使原來每筆土地都面臨道路成整齊宗地。同時，重劃工程施作，將區內各公共設施予以闢建，使成為公共設施完善立即可建築使用的地區，至於區內公共設施用地及辦理重劃所需的工程費用、重劃費用及貸款利息由土地所有權人按受益比例共同負擔，於扣除費用後，地主即可分配建築用地之一種都市土地改良事業。 持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、 台北市、新北市..等持分土地、畸零地、道路用地、 疑難土地~~~高價收購       0982-683151 ~~~ 龍 先生

【收購持分土地】~~重劃後分回面積減少了，減少的面積到哪去？

土地參加重劃，都會碰到一個問題，重劃後的面積都比重劃前面積為少，少掉的面積就是土地所有權人以土地抵付公共設施用地負擔及費用負擔的結果：
一、公共設施用地負擔:
列為土地所有權人共同負擔的公共設施用地項目計有道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項。
二、費用負擔:
土地所有權人第二個重劃負擔為費用負擔。所謂費用負擔，指辦理市地重劃所需支出的工程費用、重劃費用與貸款利息，由土地所有權人按受益比例共同負擔。
三、重劃負擔比例的限制:
土地所有權人共同負擔的土地面積，合計以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限，如超過百分之四十五，應取得重劃區內私有土地所有權人半數以上且所有土地面積超過區內私有土地總面積半數同意，才可辦理市地重劃。

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【收購持分土地】~~公辦市地重劃及自辦市地重劃兩者有何異同？

市地重劃係由政府主動辦理，於擬具市地重劃計畫書送上級主管機關核定公告滿三十日後實施之；自辦市地重劃，係由土地所有權人得依據內政部所頒「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定自行組織重劃會辦理之。兩種重劃方式除發動主體不同外，重劃作業程序均無不同。

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【收購持分土地】~~合併分配之限制：

重劃前各宗土地如設定有不同種類的他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配，以免影響他項權利人或債權人權益。

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【收購持分土地】~~原位次分配原則的例外：

主管機關辦理市地重劃時，為配合整體建設、大街廓規劃或興建國民住宅的需要，可協調土地所有權人調整相關土地分配位次分配，而不受前述分配方法之限制。

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【收購持分土地】~~調整分配方法如次：

（一）土地所有權人在重劃區內有數宗土地，且每宗土地應分配的面積已達最小分配標準時，應逐宗個別分配；如有未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，向面積較大者集中合併分配。但不能合併分配於公共設施用地及不能建築的土地。
（二）畸零細小土地分配
同一土地所有權人在重劃區所有土地應分配的面積，未達或合併後仍未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，除土地所有權人申請與其他土地所有權人合併分配者外，以現金補償之；如已達最小分配面積標準二分之一者，可於深度較淺，地價較低的街廓，按最小分配面積標準分配。
（三）一宗土地跨占分配線兩側的分配
一宗土地占分配線兩側，各側應分配面積已達最小分配面積標準者，應於分配線兩側個別分配；如其中一側應分配面積，未達最小分配面積標準者，應向面積較大一側合併分配。
（四）分別共有土地分配
分別共有土地，共有人應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意或應有部分合計逾三分之二之同意者，可申請分配為單獨所有；如未達最小分配面積標準者，得依（二）所述辦理或仍分配為共有。
（五）已建築土地的分配
重劃前已有合法建築物的土地，如建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，按原有位置分配。
（六）重劃前已興建之公共設施用地之分配
重劃區內公共設施用地，除道路、溝渠用地外，在重劃前業經主管機關核准興建者，仍分配予原土地所有權人。
（七）共同負擔之公共設施用地的分配
重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地者，其分配位置由主管機關視土地分配情形調整分配。
（八）重劃前已協議價購或徵收取得之公共設施用地的分配
重劃前已協議價購或徵收取得的公共設施用地，已依計畫闢建使用，且符合原公有道路、溝渠、河川的定義者，依法辦理抵充，其餘不符合抵充規定者，按原位置、原面積分配，不得辦理抵充。
（九）重劃前供公共通行的既成巷道或私設巷道的分配
重劃前供公共通行的既成巷道或私設巷道應予保留者，視為增設巷道，依增設巷道的處理方式辦理。但該巷道如具有法定空地的性質，應按重劃前原位置、面積分配予原土地所有權人，不計算其重劃負擔。另該巷道如兼具法定空地性質者，應按重劃前原位置、面積分配予原土地所有權人，不計算其重劃負擔，並得配合重劃工程同時施工。

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【收購持分土地】~~ 重劃後土地如何分配？

重劃後土地分配原則： 重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線為準。 持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、 台北市、新北市..等持分土地、畸零地、道路用地、 疑難土地~~~高價收購       0982-683151 ~~~ 龍 先生

【收購持分土地】~~申請分配為單獨所有的要件如下：

一、共有人依該宗應有部分計算之應分配面積已達最小分配面積。
二、同意分配為單獨所有之人數及應有部分應符合土地法第三十四條之一第一項標準。
三、須共有人向重劃主管機關提出申請。
依上述說明共有土地申請分配為單獨所有，應向重劃主辦機關提出申請，申請時各同意之共有人應事先協議各人分配位置或次序。至於公同共有土地，於實施市地重劃時，公同關係仍繼續存在，依法不得分割，因此，公同共有人不能申請分配為單獨所有。另申請分配為單獨所有之共有土地，於分配結果公告期間，共有人如提出異議，主管機關得不予調處，而仍分配為共有。

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【收購持分土地】~~分別共有土地於市地重劃時是否申請分配為單獨所有?

分別共有土地，共有人依該宗應有部分計算應分配面積已達最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有。 持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、 台北市、新北市..等持分土地、畸零地、道路用地、 疑難土地~~~高價收購       0982-683151 ~~~ 龍 先生

【收購持分土地】~~ 重劃後應分配面積增減時，應如何處理？

重劃後實際分配之土地面積多於應分配之面積者，應繳納差額地價；實際分配面積少於應分配之面積者，應發給差額地價。 持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

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【收購持分土地】~~土地所有人參加市地重劃有什麼好處？

一、重劃後土地所有權人獲分配地土地均為可建築用地，可馬上申請建築，不會再受禁、限建的限制。 二、提高土地利用價值，獲地價上漲之利益：重劃後土地所有權人分配所得之土地均面臨道路，交通便利，且因公共設施完善，居住品質提高，使土地利用價值增加，地價亦隨之上漲。 三、調整您土地之地權 如果您參加重劃之土地為分別共有者，符合相關規定時得分配為單獨所有；如此可省去您申辦共有物分割手續 四、土地增值稅之減徵 經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵40%。 五、地價稅之減免 土地參加重劃期間地價稅免徵，重劃完成後其地價稅減半徵收2年。

【收購持分土地】~~市地重劃常見的錯誤觀念

一、公共設施用地所有權人參加市地重劃可否獲得地價補償？ 重劃前公共設施用地所有人參加市地重劃，因重劃非屬徵收，重劃前的土地扣除抵付重劃負擔後，亦可獲分配建築用地，自不給予地價補償費，但重劃後所分配之土地未達細部計畫書所規定之最小建築基地面積之二分之一者或未達畸零地使用規定所定之寬、深度或面積者，仍應發給地價補償費。 二、有未建築土地可供抵付重劃負擔，可否要求改以現金繳納？ 市地重劃共同負擔須以未建築土地折價抵付，無未建築土地者，始得以現金繳納之。 三、土地承租人或占有人或其他權利人可否分配土地？ 市地重劃的對象為土地所有權人，故土地分配對象為土地所有權人。土地的承租人、占有人或其他權利人均無權要求分配土地。 持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、 台北市、新北市..等持分土地、畸零地、道路用地、 疑難土地~~~高價收購       0982-683151 ~~~ 龍 先生

【收購持分土地】~~ 重劃後繼承之土地再移轉，不適用減徵土地增值稅40%及扣減重劃費用

基隆市稅務局表示經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅可減徵40%，且其已支付之重劃費用亦可自土地漲價總數額中扣除；但土地如係在重劃後繼承取得，再移轉時，已非屬重劃後第一次移轉，則不適用上述減免規定。
該局指出，因繼承取得重劃之土地再移轉時，係以繼承原因發生日期（即被繼承人死亡日期）決定可否適用上述減徵土地增值稅及扣除重劃費用規定。
該局進一步說明，繼承原因發生在重劃後之土地，繼承人於辦妥繼承登記後再移轉時，已非屬重劃後第一次移轉，且因繼承人非支付重劃費用之土地所有權人，則不適用上述減免規定。反之，繼承原因發生在重劃前之土地，再移轉時則可適用上述減免規定，但須注意的是，繼承人如於土地重劃後始辦妥繼承登記，因地政單位係以土地登記簿所載土地所有權人（即被繼承人）名義核發重劃負擔總費用證明書，繼承人移轉該重劃土地時，須將該證明書之核發對象更正為辦妥繼承登記之繼承人，始可自土地漲價總數額中扣除已繳納之重劃費用。

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【收購持分土地】~~林口機1-1行政園區工程辦理情形

1. 林口機1-1行政園區位於新北市林口區重劃區內，規劃面積約1.97公頃。將興設警察分局，並一併將衛生所、社會局托育中心、消防分隊、稅捐稽徵處及圖書館規劃在內成為一行政園區，合併規劃興建以整合服務並方便地方民眾。 
2. 為滿足林口地區日益增加之人口，六機關合併規劃興建可整合服務並方便地方民眾洽公，整體規劃設計可提供較完整的市民公共開放空間。 
3. 計畫期程與進度：本案工程已於101年10月16日決標簽約，並於102年7月4日申報核可開工許可正式動工，於104年4月15日完工。 
4. 計畫預期效益：六機關合併規劃興建可整合服務，並提供行政中樞式整合型便民服務，進而帶動地方榮景。

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【收購持分土地】~~ 新泰塭仔圳地區都市計畫目前辦理情形為何？

     市府刻正辦理「變更泰山、新莊都市計畫（塭仔圳地區）主要計畫(第一次通盤檢討)」案及「變更泰山、新莊都市計畫（塭仔圳地區）細部計畫（第一次通盤檢討）」案，為利各開發單元公共工程整合，配合工程基本設計準則、都市計畫圖重製、公共設施用地檢討及國家重大交通建設，重新調整塭仔圳地區空間定位，藉以提升區域環境品質並兼顧計畫開發的可行性。其主要計畫於104年1月13日內政部都市計畫委員會審竣，細部計畫於104年3月19日本市都市計畫委員會審竣，俟重劃計畫書報內政部地政司核定後，續行辦理都市計畫核定程序，預計104年8月發布實施。

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【收購持分土地】~~換屋怎麼選！重劃區？老社區？ 專家教你這樣買！？ -葉國華《５７新聞王》

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