【不動產役權】~ 不動產役權有哪些？1

（一）積極性的不動產役權

凡是不動產役權人可以在供役不動產上有一定的積極性作為，就屬於積極不動產役權。例如因地形限制，從自己的不動產要抵達聯外道路，需「通行」他人的土地；或為了灌溉需求，需在他人的土地上「汲水」。

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【不動產役權】~ 什麼是不動產役權？

不動產役權，是一種對他人的不動產設定一定負擔，來提高自己不動產利用效益的用益物權，立法目的是希望實現以有限成本提升不動產資源利用效率的重要社會功能。

所以在不動產役權的關係裡，至少會有2筆不動產，其中需要使用他人不動產以達特定目的者，稱為「需役不動產」；而供不動產役權人使用，以增強需役不動產經濟價值的，稱為「供役不動產」。

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【借名登記】~ 借名人只能另外向出名人請求侵權行為損害賠償

既然第三人成為不動產的所有權人，借名人就不能再向第三人主張返還不動產，只能另外向擅自出賣、將不動產移轉登記的出名人請求侵權行為損害賠償。。

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【借名登記】~ 移轉登記的物權行為有效

實務上最高法院認為，出名人擅自將不動產移轉登記給第三人（處分行為）是有效的，無論第三人是善意或惡意，因為借名登記只是借名人和出名人之間的內部約定，不會及於第三人，所以登記後第三人就取得不動產的所有權。

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【借名登記】~ 買賣契約有效

買賣契約是一種債權行為，並不以出賣人有處分權為必要，所以即便出名人未經借名人同意，擅自在沒有處分權的情形下和第三人簽訂買賣契約，買賣契約仍有效。

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【借名登記】~ 借名登記的不動產，實質所有權人仍是借名人

借名登記是將自己的財產借別人的名字來登記，出名人只是形式上所有人，實質所有權人依然是向他人借名字的人（即「借名人」），由借名人管理、使用、處分自己的財產。

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【他項權利登記】~ 抵押權塗銷如何辦理登記？應備哪些文件？

一、請攜帶身分證正本、印章、抵押權塗銷同意書及他項權利證明書並填具登記申請書至本市各地政事務所辦理。如係委託他人代理，申請人檢附身分證影本即可(加蓋切結章)，另應攜帶代理人身分證正本及印章。

二、抵押權人非金融機構者，應由抵押權人親持身分證明文件正本到場核對身分，或檢附印鑑證明(抵押權塗銷同意書應加蓋印鑑章)。

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【他項權利登記】~ 最高限額抵押權之債權確定期日可以申請變更嗎？

民法第881條之4第1項規定，最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日，至最高限額抵押權如欲變更其約定之確定期日，應於期日屆至前約定變更之；又最高限額抵押權約定之確定期日屆至，僅生原債權確定之效果，依民法第881條之2第1項規定，抵押權人仍得於其約定之最高限額範圍內行使其權利，即不因最高限額抵押權確定之期日已過而喪失債權。

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【他項權利登記】~ 抵押權人委託代理人單獨申請抵押權塗銷登記時，檢附之清償證明已加蓋印鑑章並檢附印鑑證明、土地登記申請書及登記清冊印章是否應一致？

依土地登記規則第36條規定，登記申請書應由申請人簽名或蓋章，又「土地登記申請書填寫說明」第12點規定：「義務人應蓋用與印鑑證明相同之印章，如親自到場應依土地登記規則第40條規定辦理，或依土地登記規則第41條其他各款規定辦理。依上開規定意旨，申請案件內如有檢附印鑑證明者，其所蓋用之印章，應與印鑑證明之印章相同；無須檢附印鑑證明之案件，則其所蓋用之印章尚無須與印鑑證明之印章一致，但同一案件內所蓋之印章應一致，以利登記機關之審查（內政部89年10月18日台內中地字第8919401號函釋參照）。

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【他項權利登記】~ 以本市不同轄區數宗不動產為共同擔保設定抵押權可以只填寫1份申請書表嗎？

本局為簡政便民，自109年6月16日起，申請人以本市不同轄區數宗不動產為共同擔保向同一登記機關申請抵押權設定登記，得以1份登記申請書（依實填明各資料管轄機關）、登記原因證明文件及其他應附文件申請。

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【限制登記】~ 被法院查封、假扣押、假處分或破產登記之房地，可否辦理過戶？有無例外情形？

1. 原則：經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，無法辦理過戶。

2. 例外：如有下列情形，仍可辦理過戶：

(1) 徵收、區段徵收或照價收買。

(2) 依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人（應檢具法院民事執行處或行政執行分署核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件）。

(3) 公同共有繼承。

(4) 其他無礙禁止處分之登記。

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【限制登記】~ 何謂土地建物之預告登記？如何申請？

預告登記係預為保全對於他人土地建物權利變更、附條件或期限之請求權，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利之登記。其申請係由請求權人檢具土地登記申請書、登記清冊、身分證明文件及登記名義人之同意書、權利書狀，向地政事務所申請登記。登記名義人並應持國民身分證正本親自到地政事務所核對身分，未能親自到場者，應檢附登記原因發生日期前1年以後核發之印鑑證明。

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【限制登記】~ 日據時期之「假登記」得否依地籍清理條例第30條規定申請塗銷登記？

日據時期之「假登記」性質與現行預告登記相似，故非屬地籍清理條例適用範圍。

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【限制登記】~ 地籍清理條例規定清理之「限制登記」所指為何？

應清理之「限制登記」係指34年10月24日以前之查封、假扣押、假處分登記。

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【限制登記】~ 何謂「限制登記」？限制登記有哪幾種？

依土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。

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【未辦繼承登記類】~ 如果繼承人因遺產分配始終無法達成協議或被繼承人之權狀尋覓不著或其他原因無法檢附，致擔憂該遺產可能被地政機關列冊管理，有無解決辦法？

如果繼承人對於遺產分配一直無法達成協議或無法檢附被繼承人權狀，致遲未聲請繼承登記，擔憂被地政機關列冊管理或將來辦理繼承登記時需繳罰鍰，可先依土地登記規則第120條規定，由部分繼承人檢附辦理繼承登記應備文件及切結無法檢附被繼承人之所有權狀之事由，向地政事務所申請繼承登記為全體繼承人公同共有。該被繼承人之權狀，登記機關於登記完畢時將公告註銷，俟全體繼承人達成協議後，再向地政事務所申辦遺產分割登記事宜。繼承登記應檢附的文件您可以逕上市民服務大平臺查詢。

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【未辦繼承登記類】~ 被繼承人生前所遺未辦理第一次登記之建物是不是也會被地政機關列冊管理？

房屋如果沒有辦理建物所有權第一次登記（俗稱保存登記），或依法不得辦理登記的違章建築，由於地政機關無該標的物之登記，自無須辦理繼承登記，因此無從列冊管理。

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【未辦繼承登記類】~ 未辦繼承登記不動產列冊管理之依據為何？有無被列冊管理要到哪裡查？是不是繳清遺產稅就不會被列冊管理？

一、未辦繼承登記不動產辦理列冊管理作業係依據土地法第73條之1規定，土地或建物所有權人死亡後，繼承人超過1年沒有辦理繼承登記，經地政機關查明後，應公告繼承人於3個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期未聲請繼承登記者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。

二、本市各地政事務所於每年4月1日公告未辦繼承登記不動產資訊，請繼承人依限申請登記時，除通知繼承人外，公告期間都會將該年度之資料上網，所以每年4月1日至6月30日，都可以上本局及本市各地政事務所網站查詢。另外，在土地所在地登記機關布告欄、土地所在地鄉（鎮、市、區）公所布告欄、被繼承人原戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所布告欄及被繼承人原戶籍所在地村、里辦公處布告欄皆可查看該公告內容。至於非公告期間或非當年度之資料，可以上本局網站「未辦繼承土地及建物列冊管理情形查詢」系統查詢。

三、縱使已經繳清遺產稅，如果自繼承開始之日起逾1年仍未向地政事務所辦理繼承登記的話，還是會被列冊管理。

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【未辦繼承登記類】~ 已經被地政機關列冊管理的不動產，如果一直沒有辦理繼承登記的話，會怎麼樣？

未辦繼承登記之不動產經地政機關列冊管理滿15年仍未辦理繼承登記者，則移送財政部國有財產署公開標售，標售所得價款儲存於專戶，繼承人得依法定應繼分領取，逾10年無繼承人申領該價款者，歸屬國庫。

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【未辦繼承登記類】~ 地政機關列冊管理的不動產，會事先通知繼承人或公告週知嗎？公告期限為何？繼承人在法定期間內已申報遺產稅，因國稅局遲未核定，而地政事務所已通知催辦繼承登記及要列冊管理，該怎麼辦？已經被列冊管理的不動產還可申辦繼承登記嗎？

一、 地政事務所接獲稅捐稽徵機關函送逾繼承原因發生日期1年之未辦繼承登記不動產歸戶資料（於每年12月底前送土地建物所在地之地政事務所）或地政機關因管理地籍、規定地價、補償地價等作業所發現或人民提供之土地權利人死亡資料，經核對地籍資料並使用戶役政系統查詢或函請戶政事務所協助查明，經查實後，於每年4月1日辦理公告，並通知繼承人於3個月內聲請繼承登記，逾期未聲請者，則予列冊管理，公告期間為3個月；已知繼承人及其住址者，同時以書面雙掛號通知繼承人。

二、 如繼承人已於法定期間內申報遺產稅，惟國稅局遲未核定，繼承人可檢附已向國稅局申報遺產稅的證明文件，並以書面敘明因不可歸責於繼承人之事由向地政事務所申請暫緩列冊管理。

三、 未辦繼承登記之不動產，在列冊管理15年期間內仍可隨時向地政事務所申辦繼承登記。

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