【借名登記】~ 出名人把不動產賣給第三人並移轉登記，第三人會成為所有權人

當出名人沒有經過實質所有的借名人的同意，就擅自與第三人訂立不動產買賣契約，並辦理移轉登記，這些法律行為原則上都是有效的，也就是第三人會成為房屋的所有權人。

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【套繪管制】~ 「套繪管制」種類及目的

 

1. 法定空地套繪管制（建築基地一部分）
   法定空地屬建築基地之一部份，法定空地留設之目的，在於使建築物便於日照、通風、採光及防火。法定空地之留設及使用之限制，依規定不得分割、移轉，也不得重複使用，土地受法定空地之套繪管制。
2. 農地提供興建農舍
   依照〈農業用地興建農舍辦法〉第12條第2項：「未經解除套繪管制不得辦理分割。」

已申請興建農舍、領有使用執照之農地經套繪管制，除符合下列情形之一者，不得解除：

• 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地
• 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地
• 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請

也就是說，只要領有執照之農地，經過套繪管制，只有以上３種狀況可以解除！

3. 建築法申請建照套繪管制（許可建築之用地）
   如同第一段所說，在請領建照核准後，於地籍套繪圖上標示建造之建物位置，目的為避免重複建照。如該建照於期間未建築完成，且建照已過期，仍需「土地所有權人」辦理「解除套繪」，才可重新申請建照。
4. 變更設計套繪管制
   土地在已經請領建照並核准後，需改變更原先的設計用途，需於地籍套繪圖重新套繪。
5. 解除套繪管制
   核准部份「解除套繪」或「申請拆除執照已完成拆除作業」，雖然可不做繪製登載，然目的可於新案申請前之空窗期管制，如有程序不符或爭議，逕依拆除申請字號反查。
6. 畸零地緩徵套繪管制
   早期道路開闢，因道路工程因而變成畸零地，其需繳納之道路工程受益費暫先辦理緩徵，但於地籍套繪圖登載，於土地所有權人經合併申請建築或辦理土地調整分割時予以課稅。
7. 以下除外情形不做實際套繪，僅於地籍套繪圖加註
   ● 應辦理細部計畫尚未發布實施地區
   ● 應辦理市地重劃地區套繪管制
   ● 應辦理都市更新地區
   ● 應辦理區段徵收地區
   ● 禁建地區
   ● 都市計畫書規定應辦理整體開發地區

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【套繪管制】~ 套繪管制是什麼？

當政府機關收到一塊土地的建築執照或使用執照的申請時，會在地籍圖上把已經興建、未興建之建物，以及停車空間等之土地分別著色來標示，同時上面也會記載執照號碼。

這是為了避免一塊地被重複使用，當看到地籍套繪的標示後，便可以清楚知道這塊地不可以再有其他用途。

而這種在地籍套繪圖上的註記，則稱為「套繪管制」。

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【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇]暫緩標售之情形

依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第19條規定，土地有下列情形之一者，得由相關權利人在決標或登記為國有前檢具理由及證明文件，申請暫緩標售： 一、不服異議調處結果，於期限內向管轄法院提起訴訟，尚未判決確定。 二、經申報或申請登記遭駁回，已於期限內提起訴願或訴請法院裁判，尚未確定。 三、標售土地於決標或登記為國有前，真正權利人依規定申報或申請登記。 四、其他具有正當理由經直轄市或縣（市）主管機關同意。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 買賣收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇]由直轄市或縣（市）政府代為標售之情形？

經公告屬於「地籍清理條例施行前以神明會以外名義登記或具有神明會之性質及事實者」、「以日據時期會社或組合名義登記者」、「土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符者」、「非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記者，除神明會、日據時期會社或組合、祭祀公業外」等4類土地，除公共設施用地外，符合下列情形之一者，依地籍清理條例第11條規定，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：
一、屆期無人申報或申請登記。
二、經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。
三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。

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【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇]得標人得否以標得之土地或建物向金融機構辦理抵押貸款繳納標價？

可，申請程序詳投標須知。

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【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] 標脫土地之占有人，申請優先購買權應檢附之文件

一、申請書。 二、優先購買權人身分證明文件。 三、預繳相當於保證金價款之文件。 四、地籍清理條例施行（97年7月1日）前，占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之證明文件，如下列文件之ㄧ： (一) 土地四鄰（占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限）、村（里）長、土地共有人（含繼承人）等證明書及印鑑證明。 (二) 地籍謄本。 (三) 其他足資證明文件。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] 辦理得標土地移轉登記之登記原因為何？是否應繳登記規費？有無應納稅賦？要辦理實價登錄作業嗎？

一、得標人應持登記申請書及產權移轉證明書向土地所轄地政事務所申辦所有權移轉登記，登記原因為「買賣」，並應繳納登記規費。
二、應納稅賦：
(一)依地籍清理條例第14條及財政部100年11月24日台財稅字第1000039196號函規定，土地增值稅及地價稅係由得標價金中扣除，故辦理買賣移轉登記時免再洽稅捐稽徵機關辦理查欠及檢附土地增值稅單。
(二)依內政部100年11月24日台內地字第1000228463號函所示，辦理得標土地移轉登記時免納印花稅。
(三)標售土地應納之工程受益費、重劃工程費用或差額地價等，應由得標人負擔，並俟繳清相關費用後，再行發給產權移轉證明書。
三、實價登錄：依據平均地權條例第47條及第81條之2規定，權利人、地政士或不動產經紀業應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，違反規定者，將處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰。提醒得標人應於完成登記後30日內，以自然人憑證或工商憑證透過網際網路方式至內政部不動產成交案件實際資訊申報登錄系統(https://clir.land.moi.gov.tw/cap/)完成申報，或至土地所在地政事務所臨櫃辦理申報，以免受罰。

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【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] 民眾得申請優先購買之情形及申請時機

一、依地籍清理條例第12條規定，優先購買權人資格及優先順序如下： (一)地上權人、典權人、永佃權人。 (二)基地或耕地承租人。 (三)共有土地之他共有人。 (四)地籍清理條例施行（97年7月1日）前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人（87年7月1日以前即開始占有，至標售時仍繼續占有者）。 二、申請時機：直轄市或縣(市)政府代為標售土地以前，依地籍清理條例第13條規定，應該公告3個月，並以公告代替對優先購買權人的通知。決標後之決標金額將揭示於本府公告欄及網站10日，符合規定之優先購買人得於決標後10日內，以書面向本府為承買之意思表示，逾期未表示者，視為放棄優先購買權。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] 如何參與投標？

一、有意投標者，請至本府地政局網站（網址：http://www.land.ntpc.gov.tw/ch/index.jsp）地籍清理代為標售作業資訊及地籍清理標售土地查詢系統下載投標單、投標信封及投標須知，或於標售公告之日起至開標前一日辦公時間，向本府地政局地籍科（地址：220新北市板橋區中山路1段161號24樓）領取，或檢附收件人詳細地址之回郵信封函索(請自行考量郵寄作業時間，如因函索寄送致延誤投標者，本府概不負責)，或電洽本府(02-29603456轉3404至3408)以傳真方式索取。 二、以郵遞投標為限，親送本府者恕不受理。 三、投標人應將填具之投標單，連同保證金票據及應附證明文件妥為密封，以掛號函件於標售公告所定開啟信箱前寄達「板橋郵政第30之12號信箱」，逾信箱開啟時間寄達者，不予受理，原件退還。 四、投標函件一經寄達指定之郵政信箱，不得以任何理由要求撤回；得標後僅得以投標人為得標土地或建物之登記名義人。 五、其餘投標規定及細節詳見投標須知。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] 代為標售前是否會通知優先購買權人？

一、標售前由直轄市、縣（市）政府公告3個月，標售公告同時會張貼於直轄市、縣（市）政府、土地所在地之區公所、地政事務所、村（里）辦公處等公告處所，並以標售公告代替對優先購買權人之通知，不會另行通知優先購買權人。
二、標售相關訊息可至本府地政局網站（網址：http://www.land.ntpc.gov.tw/ch/index.jsp）地籍清理代為標售作業資訊查閱。

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【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] –地籍清理土地上使用人是否可主張部分標售之訴求？

一筆土地有部分標售必要者，直轄市或縣（市）主管機關應囑託登記機關辦理分割登記後代為標售。但分割土地應符合相關法令規定，並不得造成畸零狹小不合使用規定情形。

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【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] –優先購買權人有2人以上時應如何處理？

依地籍清理條例第12條第1項各款所定同一順序優先購買權人有2人以上申請優先購買時，由直轄市或縣（市）主管機關通知申請人先行協議，並於接到通知之日起10日內提出全體申請人購買權利範圍協議書；無法達成協議者，由直轄市或縣（市）主管機關依下列原則計算其優先購買權利範圍及應繳價款： 一、優先購買權人係為地上權人、典權人、永佃權人、基地或耕地承租人、共有土地之他共有人時，按各申請人土地權利面積與全體申請人土地權利總面積之比例計算。 二、地籍清理條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人主張優先購買時，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算。 依前項第一款及第二款計算之優先購買權利範圍及應繳價款，部分優先購買權人拒絕接受者，其優先購買權利範圍由直轄市或縣（市）主管機關按其餘優先購買權人之土地權利面積比例併入計算。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] 代為標售土地底價如何訂定?

一、第一次標售者： (一) 依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第5條第1項規定，直轄市或縣（市）主管機關應參酌公告標售當時徵收補償地價或建築改良物徵收補償費查估基準及應納稅賦，訂定各筆土地或建築改良物標售底價。 (二) 各直轄市、縣(市)政府於自行辦理上開底價之查估時，得依現行相關地價查估規定，擇以適當方式，辦理標售土地之市價查估作業。 (四) 代為標售土地如訂有三七五租約者，其土地標售底價並將就該負擔之租賃權價值酌減後訂之。三七五租約租賃權價值之評估，得以參考現行三七五減租條例第17條，採以該土地所有權查估價格減除預計之土地增值稅（以查估時該土地當期公告土地現值預估）後餘額之三分之一比例計算方式估定。 二、第二次標售者：依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第5條第2項規定，標售土地無人投標或未完成標售者，直轄市或縣（市）主管機關得酌減底價再行辦理第二次標售，酌減數額不得逾第一次標售底價百分之十。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] 投標要繳保證金嗎？如何繳納？

一、投標人應按標售公告各標號之保證金金額繳納保證金。 二、繳納方式：投標時應檢附經政府依法核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作社、農會信用部、漁會信用部或中華郵政股份有限公司即期之劃線支票（指所列金融機構為發票人及付款人之劃線支票）或保付支票，或中華郵政股份有限公司之匯票繳納。票據受款人為「新北市政府地政局保管金專戶」，若受款人非「新北市政府地政局保管金專戶」者，應經所載受款人背書。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [登記篇-土地總登記時登記名義人登記之所有權權利範圍空白且現仍空白者] 權利人依地籍清理條例第31條之1規定申請更正登記時，是否須經他項權利人同意？

無須經他項權利人同意，而且不受限制登記的影響。地政事務所逕為更正登記時亦同。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [登記篇-土地總登記時登記名義人登記之所有權權利範圍空白且現仍空白者]經清查屬土地總登記時登記名義人登記之所有權權利範圍空白且現仍空白的土地，應如何申辦更正登記？

權利人或繼承人應於規定期限內，向土地所在之地政事務所申請更正登記。經審查無誤，公告3個月，期滿無人異議理更正登記。

權利人申請更正土地權利範圍者，應檢附下列文件：
一、土地登記申請書
二、登記清冊
三、申請人身分證明
四、足資證明權利範圍之文件。
五、權利人為數人時，過半數權利人同意書及其印鑑證明書；其為法人或非法人團體者，並應檢附目的事業主管機關同意更正之備查文件。
六、土地登記名義人已死亡者，應檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承系統表、全體繼承人現在戶籍謄本、過半數繼承人及其應繼分合計過半數之同意書與印鑑證明書。
七、權利書狀
八、其他依規定應提出的證明文件

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【持分土地買賣】~ [地籍清理土地代為標售篇] 代為標售是否會影響民眾權益？權利人如何領取標售價金?

一、地籍清理主要係解決臺灣光復初期遺留之權利內容不符或與現行法令規定不符之地籍問題，經依地籍清理條例之規定釐清權利內容及權屬後，即重新辦理登記，其未能釐清權利內容及權屬者，應予代為標售（或讓售）或處理，不僅可釐清權屬，健全地籍管理，以確保民眾財產權益，亦能活絡土地交易，促進土地之利用。 二、標售後之土地價金將儲存於保管款專戶，權利人自儲存之日起10年內，得檢附證明文件向直轄市或縣（市）主管機關申請發給土地價金。 三、經二次標售而未完成標售者，為保障土地權利人之財產權益，不宜再減價標售，由直轄市或縣（市）主管機關囑託登記為國有。權利人得自國有登記完畢之日起10年內，檢附證明文件，向直轄市或縣（市）主管機關申請發給土地價金。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [申領地籍清理土地價金篇] 權利人依規定申請發給土地價金者，應檢附何種文件？申請程序為何？

一、應附文件：申請發給土地價金者，除地籍清理條例施行細則除第18條、第22條、第23條、第27條至第30條及第31條之1另有規定外，應填具申請書，並檢附下列文件： 
(一)申請人身分證明文件。 
(二)權利人已死亡者，應檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現在戶籍謄本及繼承系統表（繼承系統表之訂定，應依民法有關規定自行訂定之，註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名）。 
(三)權利書狀。 
(四) 其他經中央主管機關規定之證明文件。
二、申請程序：權利人得於申請期限內檢具申請書及前開證明文件向本府地政局申請，詳細案件申辦流程或文件可至本府網路e櫃台（https://e-service.ntpc.gov.tw/）/地政局/其他/辦理地籍清理土地權利價金保管款領取案件或本府地政局（網址：http://www.land.ntpc.gov.tw/ch/index.jsp）/地籍清理暨標售專區/地籍清理保管款存人公告暨囑託國有資訊查閱下載。

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【持分土地買賣】~ [申領地籍清理土地價金篇] 代為標售之土地，如未能完成標售，會如何處理？權利人得否申請發給土地價金？

一、代為標售之土地，經2次標售而未完成標售者，由直轄市或縣（市）政府囑託登記為國有。 
二、登記為國有之土地，自登記完畢之日起10年內，權利人得檢附證明文件，向直轄市或縣（市）政府申請發給土地價金；經審查無誤，公告3個月，期滿無人異議時，依該土地第2次標售底價扣除應納稅賦後之餘額，並加計儲存於保管款專戶之應收利息發給。

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